他人事ではない、空き家の話。
空き家問題の中心にあるのは「その他の住宅」
今や日本中のだれもが知っている「空き家」問題。「俺も実家を相続しなければいけないけど、自分たちで家を買っているから、実家に住むことはないなぁ。」と思っている方も多いと思います。
総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年時点での空き家は全国で約848万9000戸と過去最大となっています。空き家率は13.6％で過去最高になりましたが、今後も空き家率はますます増加していくことが予想されています。
全国的に問題となっているのは「その他の住宅」ですが、「その他の住宅」って何かわかりますか？
「その他の住宅」とは、「賃貸用住宅」「売却用住宅」「二次的住宅（別荘等）」のいずれにも該当せず、普段利用されていない住宅のことです。長期間誰も住んでいない住宅だけでなく、入院や転勤などの理由で一時的に利用されていない住宅や、建て替えなどのために今後取り壊される予定の住宅も含まれます。また「その他の住宅」のほとんどは「戸建等」となっています。
「その他の住宅」と上記の３種類との大きな違いは「取引される機会があるかどうか」ということです。例えば「売却用住宅」は売ろうとしている住宅ですから、購入希望者が現れれば、その住宅は空き家ではなくなります。
空き家はいっぱいある、でも賃貸住宅は足りない。何で？
ところが「その他の住宅」は基本的には個人が所有している住宅のため、住宅所有者が取引しようと思わない限り、住宅所有者の相続人がその住宅を引き継ぐこととなります。一般の方は家を売るとか貸すとか考えたりしません。
特に地方都市にお住まいの方の中には、今でも「先祖代々の土地建物を売ったり貸したりすることは、恥ずかしいことだ」と思っている方がいます。ですから地方都市に行くと、家を買いたい・借りたい場合は、不動産屋さんに行くよりも、友人知人を通じて、購入できる（借りることができる）住宅を手に入れることが多くなります。
「空き家はいっぱいあるはずなのに、全然住宅を購入できない・借りることができない」という話を聞いたことがあると思いますが、それは実はこのような背景があるからなのです。
繰り返しになりますが、総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年時点での空き家は全国で約848万9000戸と過去最大となっています。空き家率は13.6％で過去最高になりましたが、今後も空き家率はますます増加していくことが予想されています。
首都圏の空き家はどうなっているの？
さいたま市の数字は今のところ優等生！ でもこれからもそれが続くかどうかは？
では、首都圏の政令指定都市（さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市、相模原市の５都市）の空き家の状況を見てみましょう。
空き家の戸数をみると、横浜市が圧倒的に多いですが、これは横浜市の人口が多いことも影響しています（横浜市の人口は377万人、さいたま市の人口は134万人。2022年10月1日時点の数字）。
では、空き家に占める住宅の種類をみてみましょう。
空き家率が最も高いのは「千葉市（12.1％）」で、最も低いのは「さいたま市（9.4％）」となっていますが、全国の空き家率（13.6％）と比較すると首都圏の政令指定都市（５都市）の空き家率は低いことがわかります。
「その他の住宅（戸建住宅がほとんど）」の割合が最も高いのは「川崎市（32.2％）」で、最も低いのは「千葉市（27.3％）」となっています。全国値（41.1％）と比較すると５都市とも低い値となっています。
「賃貸用の住宅」についてみると、最も高いのは「千葉市（67.8％）」、最も低いのは「さいたま市（61.9％）」となっています。全国値（51.0％）と比較すると５都市とも高い値となっており、全国では問題になっていないかもしれませんが、「賃貸用の住宅の空き家をいかに減らすか？」は今後大きな課題になる可能性があることがわかります。
赤松ひろかずが福島で仕掛けた「DIY賃貸」の仕組みとは？
「その他の住宅」の活用方法にも色々ある
前述のとおり、空き家は大別すると４種類あり、「空き家対策」としては「その他の住宅（戸建住宅）」を減らすことと「賃貸用の住宅」を減らすこととなります。
さて、「その他の住宅」の活用方法については、その住宅の状況により活用方法は異なります。
例えば、築年数が浅く（例えば約10年程度）、設備も最新とまではいわないが故障していなくて問題ないレベルであり、大きな補修工事をしなくても住める住宅であれば（前居住者の生活感をなくすために壁紙の張替えやハウスクリーニングなどは行います）、不動産屋さんに媒介を依頼して購入希望者を探せばいいと思います。あとは売却価格の問題です。
他方、築30年以上が経過しており、設備も古かったり故障していたりで交換が必要で、ずっと空き家になっていたために雨漏りの跡があるとか床が柔らかいとかの問題がある場合、大きな補修工事等を行わないと一般の方はその住宅を購入しません。
その住宅はつまり、よく聞く「空き家を売ろうと思ったら土地代しか評価してもらえず、建物価値はゼロ円の住宅」ということになります。
この場合、その住宅を購入する方は（不動産屋が購入するケースもあります）、住宅を壊して新しく家を建てることを考えていると思います。そうすると、購入者は購入後に家を壊すお金を負担する必要があります。
一般的な住宅の場合、解体費用はだいたい300万円くらいかかると言われています。だから「更地にした方が売れますよ」と不動産屋に言われるのです。ただ、更地にするための解体費用を負担しないといけないので、更地にして土地を売ったとしても場合によっては赤字になることがあります。「解体費用がない」「売っても赤字になる」という理由で、空き家をそのままにしておく人もいるのです。
国交省も推す「DIY賃貸」、その仕組みは？
では築年数が古い住宅を活用する方法はないのでしょうか？その解決策として国土交通省が提示しているのが「ＤＩＹ賃貸」です。
国土交通省は平成25年に「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」を設置し、個人住宅の所有者や利用者、関係事業者（不動産屋、工務店等）、行政関係者等の当事者に向けて、「個人住宅の賃貸活用ガイドブック：『空き家』を活用するための知恵袋～「賃貸借契約」と「住宅管理」のポイント～（以下「ＤＩＹガイドブック」と記述します。）」を公表しました。
そして赤松は、このＤＩＹガイドブックを作成した経験を活かし、令和４年度に福島県広野町において、戸建住宅を「移住検討者向けのお試し住宅」にする事業のお手伝いをしました。
事業の簡単なイメージ図は以下のとおりです。
行政と住宅所有者が「賃貸借契約（定期借家契約）」を結びます。その際、特に住宅所有者にとって不利とならないよう、不動産業者に仲介を依頼するという形です。
赤松ひろかずの仕掛けた「DIY賃貸」は、賃料にも仕掛けがあります
さて、DIY賃貸の「賃料」ですが、ここにも赤松ひろかずはひと工夫を提案。
一般的な賃貸借契約の場合は毎月賃料を支払いますが（例えば４月分を３月末日までに払う、というケースが多いです）、今回は賃料を毎月支払うのではなく、まとめて全額を契約時に払うこととしました。
何故こうしたかというと、住宅所有者が個人の財産を減らすことなく、畳交換や室内清掃、給湯器などの設備の交換代金を支払ってもらうためです。そして契約期間中に、住宅に手を加えても構わない（ＤＩＹ可能）という契約にしてもらいました。
これで「家を借りたい（移住検討者向けのお試し住宅を整備したい）と考える行政」と「空き家を活用したいが改修費用を持っていない住宅所有者」の双方のニーズを満たし、約10年間空き家となっている住宅を再生させました。
さらに住宅所有者にもメリットがあります。住宅の借主が契約期間中にＤＩＹを行うことで、住宅が貸した時よりも良い状態になって戻ってくるのです。この契約が終了した後、すぐに住むことができる賃貸住宅として次の入居者を募集することができるのです。
少し長くなりましたので、今回はここまで。
明日は不人気の賃貸用住宅に借り手を付ける仕組みについてお話しします。
まちづくり経験値99000の男、赤松ひろかずにご期待下さい！
